Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər kəskin artır – Buna səbəb nədir?

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri Vüqar Orucun müsahibəsi:
– Vüqar bəy, son illər Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər kəskin artır. Qısa olaraq bunun səbəblərinə toxunaq.
Təcili xəbərlər üçün bizi WhatsApp kanalından izlə
– Əvvəllər daşınmaz əmlakın kirayə və alqı-satqı qiymətləri dalğalanırdı. Bəzən qiymətlər mövsümi artır, bəzən enirdi. Son üç ildə enmə olmayıb. Bunun səbəbləri müxtəlifdir. Torpaqlarımız işğaldan azad edilib və orda infrastrukturun bərpası prosesi başlayıb. Nəticədə ölkəyə investisiya axını və maraq güclənib. Azərbaycanda yeni reallıqlar və iqtisadi inkişaf üçün zəmin yaranıb. Əhalinin zövq və maraqları da ciddi dəyişib. Vətəndaşlarımız daha komfrot şəraitli və daha geniş imkanlara malik mənzillərdə yaşamaq xəttini tutub. Burda Bakının Baş planının hazırlanması və hökumətin qarşıya qoyduğu məqsədlərin rolu var. Baş verənlər ölkə iqtisadiyyatındakı dəyişikliklərin vətəndaşların həyatına təsiri kimi görünməlidir.
– Bəs, bu il bazarda vəziyyət necədir? İlk rübün yekunlarını necə xarakterizə etmək olar?
– Qiymət artımları davam edir. Amma bu artımın başqa bir xüsusiyyəti var. Söhbət xaotik artımdan gedir. Bəzən Bakının eyni rayonunda fərqli ərazilərdə qiymət artımı fərqli olur. Yeni tikili binalarda bahalaşma daha çoxdur. Cari ilin ilk üç ayında ilkin mənzillərin qiyməti ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 20-25 % artıb. Artıq bazara mənzil təklif edən tikinti şirkətləri qiymətləri təkcə bazarı təhlil edərək irəli sürmür. Onlar artan xərcləri, dünyadakı inflyasiyanın ölkəmizə təsirini, manatın alıcılıq qabiliyyətində ötən ilə nisbətən yaranan fərqləri də nəzərə alır. Keçən il yeni tikili binalarda ümumi orta qiymət mənzilin bir kvadrat metrinə görə 1 800 manat idisə, bu il 2 200-2 300 manatdır. Bu, ciddi artım olduğunu göstərir. Bahalaşma yalnız öz istismar dövrünü bitirmiş binalara ciddi təsir göstərmir. Həmin binaların çoxunda yaşayış olsa da, Baş planın icrası zamanı onlar söküləcək. Ona görə də bu binalarda qiymət artımı digər tikililərə baxanda azdır.
– Eyni sözləri daşınmaz əmlakın kirayəsi bazarına da aid etmək olarmı?
– Hazırda kirayə qiymətləri stabildir. Lakin ali təhsil müəssisələrinə qəbul imtahanlarından sonra çox ciddi artacaq. Hesab edirəm ki, iyul-avqust aylarında qiymətlər 10-15 % yüksələcək. Əvvəllər kirayə və kommunal qiymətləri qonşu ölkələrə nisbətən Azərbaycanda daha aşağı idi. Getdikcə inkişaf etməkdə olan və inkişaf etmiş ölkələrin səviyyəsinə yaxınlaşırıq. Azərbaycanda kirayə qiymətləri qonşu dövlətlərdən çox ciddi fərqlənməyəcək.
– İqtisadi inkişafın bütün sahələrdə öz şərtlərini diqtə etməsi təbii haldır…
– Elədir. Məsələn, Avropanın paytaxt şəhərlərində daşınmaz əmlak çox bahadır. Çünki orada daşınmaz əmlak tək yerli əhali üçün deyil. Bu şəhərlərə həm də xaricdən insan axını var. Eyni tendensiyanı yaxın dövrlərdə Azərbaycanda da görəcəyik. Artıq bunun ilkin işartıları var. Türkiyə, Rusiya və Gürcüstandan ölkəmizə daşınmaz əmlak almaq üçün müraciətlər edilir. Deməli, yaxın dövr üçün qiymətlərin artımı davam edəcək. Hansısa fors-major və ya fövqaladə hadisə baş verməzsə, Azərbaycanda qiymət artımından geri dönüş olmayacaq. Təbii fəlakətlər, maliyyə böhranları və ya müharibələr zamanı daşınmaz əmlak bazarı təsirlənir. Normal həyat davam edərsə, ölkədə qiymət artımı davam edəcək.
– Sanki manatın alıcılıq qabiliyyətinin də aşağı düşməsi daşınmaz əmlak bazarında qiymət ajiotajı yaradıb.
– Bəli, bu təsiri görürük. Enerji daşıyıcıları qiyməti artırır, yükdaşımalar, ölkəyə xaricdən gətirilən məhsullar bahalaşır və bunlar ölkə daxilindəki qiymətlərə təsir göstərir. Sözügedən qiymət artımı dolayısıyla daşınmaz əmlak bazarına da təsir edir. Bu ilin yanvar ayında Bakıda mərkəz və mərkəzə yaxın ərazilərdə daşınmaz əmlak illik müqayisədə 15-20 % bahalaşmışdı. Qiymət artımı bütün ölkə üzrədir.
– Torpaq sahələri ilə bağlı vəziyyət necədir?
– Torpaq sahələri də ciddi bahalaşır. Mənzil bazarındakı illik qiymət artımını iki rəqəmli faizlə göstəririksə, torpaq bazarında bu faiz bəzən üçrəqəmli olur. Bu da torpağın günbəgün bahalaşmasını göstərir. Torpaq təkcə Bakı və Abşeronda deyil, bütün Azərbaycanda bahalaşır. Rayonlarda elə alqı-satqı halları olur ki, əvvəllər həmin qiyməti Bakıətrafı rayonlarda görürdük. Ölkə nə qədər inkişaf edirsə, orada daşınmaz əmlak da o qədər yüksək templə bahalaşır.
– Ötən ilin sonunda Bakının Baş planı təsdiqləndi. Baş planda paytaxtda bir çox binaların sökülməsi və yeni tikinti işlərinin aparılması nəzərdə tutulub. Bu işlər daşınmaz əmlak sektoruna necə təsir edəcək?
– Baş plan şəhərin inkişafına hesablanıb. Yaşıllıq sahələrinə verilmiş önəm ekoloji durumun yaxşılaşdırılması və paytaxtın yaşamaq üçün əlverişli olması baxımından yüksək qiymətləndirilir. Amma planın hazırlanması və tətbiqi reallıqlarının müzakirə olunması üçün daha böyük müzakirələrə ehtiyac var idi. Planın hazırlanması və onun reallaşdırılması fərqli məsələlərdir. Baş planda tikinti işlərinin az aparılması nəzərdə tutulur. Bu göstərir ki, paytaxtda kifayət qədər tikinti işləri aparılıb. Amma sökülməli binalar da var ki, onların yerində yeniləri salınacaq. Bu prosedura artıq başlanılıb. Bildiyimə görə, qəzalı və söküntüsü vacib olan binaların sökülməsi və yerində yenilərinin tikilməsi ilə bağlı hazırlıqlar görülür.
– Şəhərin mərkəzi hissələrindəki bəzi binaların sakinləri söküntü aparılacağını və onlara yeni mənzillərin veriləcəyini gözləyirdi. Lakin Baş planda fərqli mənzərinin nəzərdə tutulduğunu görürük. Bu isə vətəndaşlarda narazılıq yaradıb.
– Şəhərin mərkəzində arxitektur və qədimi binalar, həmçinin Baş planın tərkib hissəsi kimi yerini alan binalar var ki, onlara toxunulması məqsədəuyğun sayılmayıb. Görünür, həmin binaların mövcud statusu planı tərtib edənlərin vizyonuna uyğun olub. Buna görə onları sökməyi lazım bilməyiblər. Amma Baş planın təsdiqlənməsi son hədd demək deyil. Biz düşünməməliyik ki, bu plan həyata keçiriləndə onda dəyişiklik baş verə bilməz. İstənilən layihə reallaşan zaman məcburi korrektələrə uğrayır. Bəzən nəzəri olaraq mümkün olan məsələni praktikada reallaşdırmaq olmur.
– Hər il yaya doğru Bakıda fərdi yaşayış və bağ evlərinə maraq artır. Nəticədə, onların satışı və kirayəsi bahalaşır. Yay fəslinə çox az qalıb. Bu il vəziyyət necədir?
– Azərbaycan insanının daşınmaz əmlaka münasibətində çox ciddi inkişaf var. Əvvəllər vətəndaşlar daha çox bağ evi almağa maraqlı idi. İndi isə istirahət üçün bağ evlərinin kirayəsi daha aktualdır. Vətəndaşlar 2-3 aylıq bağ evlərini kirayə götürürlər. Bağ evlərinin kirayə qiymətlərinin hər il artımı gözlənilir. Çünki bu, yeni və populyar tendensiyadır. Amma bağ evlərinin satış qiymətləri də artır. Çünki onlar təkcə tikilidən deyil, həm də torpaq hissədən ibarətdir. Məsələn, 2000-ci illərdə Bilgəhdə torpağın bir sotu 2 000-2 500 manat idisə, indi 15 000-25 000 manat aralığındadır. Düşünürəm ki, bağ evləri daha da bahalaşacaq. Azərbaycan tektonik fəal ərazidə yerləşir. Xüsusilə, Türkiyədəki zəlzələdən sonra fərdi yaşayış və bağ evlərinə maraq artıb. İnsanlar düşünür ki, gələcəkdə mənzildən başqa onun bağ evi də olsun. Həmçinin, Azərbaycanda torpaq həcmi azalır. Bağ evlərini kirayəyə vermək bir biznes layihəsinə çevrilib. Mövsümi olaraq həmin layihədən qazanc götürmək istəyənlər bağ evi alıb, komfort səviyyəyə gətirib ilin 6 ayında kirayəyə verirlər. Bunlar da bağ evlərini bahalaşdırır.
– Bəziləri düşünür ki, Bakı üçün daşınmaz əmlakın bahalaşması artıq pik həddədir. Sanki bir dönüş nöqtəsi var və həmin nöqtədən sonra daşınmaz əmlakın qiyməti enməyə başlayacaq. Siz necə düşünürsünüz?
– Bahalaşmanın həddi yoxdur. Bu, təkcə daşınmaz əmlaka aid deyil. Buna kəskin yox, xaotik bahalaşma deyərdim. Bakıda "Gənclik" metrostansiyası yaxınlığında "Milyonerlər məhəlləsi" var. Orada qiymətlər 3-4 il əvvəl daha fantastik idi. Bu gün həmin məhəllədə qiymətlər normallaşıb. Orda bəzi təkliflər 2010-2015-ci illərdəki təkliflərdən də ucuzdur. Bu, o demək deyil ki, qiymətlər enib. Bu məsələ ərazilərin daha çox məşhur olub-olmamasından irəli gəlir. Bəzən paytaxtda bir ərazi populyar olur və orda qiymətlər fantastik qalxır. Yaxud digər ərazilərə tələbat azalır və bu zaman alqı-satqı faktları az olduğundan əmlak təklif edənlər satışı reallaşdırmağa çətinlik çəkir. Məsələn, əvvəllər 3 milyon manata təklif edilən villa indi 2 milyon yarım manata satışa çıxarılır. Buna şəhərin infrastruktur baxımından dəyişilməsi və tikinti işlərinin başqa ərazilərə doğru inkişaf etməsi də təsir göstərir. Burada psixoloji amillər də var. Əvvəllər bir şəxsin "Milyonerlər məhəlləsi"ndə yaşaması cəlbedici idisə, bu gün belə deyil. Artıq bu amil köhnəlib.
– Ümumiyyətlə, Azərbaycanda daşınmaz əmlakın qiymətinə əsas hansı faktorlar təsir edir?
– İlk növbədə ölkədəki iqtisadi proseslər, ikinci sırada isə tələb və təklif amili qiymətə təsir göstərir. Tələb varsa, heç vaxt qiymət enə bilməz. Sonra psixoloji amillər rol oynayır. Təbii fəlakət, zəlzələ baş verdisə, istəklər fərqli olur, qiymət dəyişir. Sonrakı sırada manatın alıcılıq qabiliyyəti, geopolitik hadisələr, inşaat materiallarının qiymətindəki dəyişikliklər gəlir. Yeddinci amil qanunvericilikdir. Hökumət sahibkarların tikinti işləri aparmağa daha da meyllənməsi üçün güzəştlər edə bilər. Bu da qiymətin düşməsinə səbəb olar. Səkkizinci amil sosial layihələrdir. Dövlət və ya özəl qurumlar sosial layihələr keçirərsə, bazarın genişlənməsinə və qiymətlərin enməsinə səbəb ola bilər. Bazar elə amildir ki, ora birtərəfli təsirdən yox, kompleks təsirdən danışılmalıdır. Qiymət də həmin kompleks təsirlər nəticəsində formalaşır.
– Qeyri-rəsmi mənbələrdən əldə etdiyimiz məlumata görə, son günlər ölkədə bəzi tikinti materialları kəskin bahalaşıb. Bunun səbəbi nədir?
– Yaxın günlərədək tikinti materialları bazarında qəribə tendensiya var idi. Qiymətlər baha təklif edilir və bəzi məhsulları reallaşdıra bilməyən sahibkarlar bir günün içində bazara girib qiymətləri kəskin dəyişirdi. Nəticədə qiymətlərin artdığını və ya azaldığını konkret demək olmurdu. Hər gün yeni qiymətlər formalaşırdı. Sanki bazara kənar müdaxilə var idi. Proqnozlara görə, həmin proses yekunlaşmalı və bazara bir səliqə-səhman gəlməli idi. Sözügedən bahalaşma tendensiyası buna görədir. Yaxın günlərdə qeyd etdiyim proses yekunlaşdı, bazarda yenidən qiymətlərin tənzimlənməsi ilə bağlı gözlə görülməyən danışıqlar baş tutdu. Tikinti materialları bazarında qiymət artımı davam edəcək.
– Rusiya-Ukrayna müharibəsindən sonra Azərbaycanda əsas tikinti materiallarının qiyməti fantastik yüksəlmişdi…
– Sonradan stabilləşmə dövrü başladı və qiymətlərdə enmələr gördük. Məsələn, bu ilin üç ayında illik müqayisədə bir çox inşaat materiallarının qiymətinin stabil qaldığı və ya endiyi görülür. Məhdud hallarda qiymətlərin cüzi artımını görürük. Bazarda əlavə tikinti materialına ehtiyac yoxdur deyə qiymətlər stabil qalıb. Amma Qarabağda infrastrukturun bərpası gedir və çox böyük tikintilər planlaşdırılır. Bu işlər ölkəyə böyük həcmdə tikinti materialı axını tələb edir. Qiymətlərə bu axın və tələbat da təsir göstərəcək. Bərpa işləri yüksələn xətlə getdiyinə görə, tikinti materialları da bahalaşacaq. Bu da daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət artımı prosesinin tərkib hissəsidir. Tikinti materiallarının ucuzlaşması normal tendensiya deyil. Bütün proseslər bu sahədə bahalaşmanı ehtimal etməyə əsas yaradır. Bunun əksi ola bilməz. Olarsa, bu, bazara kənar müdaxilədən qaynaqlanar və ya müvəqqəti xarakter daşıyar.
– Son olaraq, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının yaradılması prosesindən danışaq. Ötən il qanunvericiliklə də Palatanın yaradılması qərara alındı. Daha öncə isə AQC belə bir təkliflə çıxış etmişdi. Hazırda işlər nə yerdədir və AQC proseslərdə iştirak edirmi?
– AQC olaraq 25 ildir fəaliyyət göstəririk. Bu illərdə inzibati qaydada olmasa da, könüllü şəkildə özünü idarəetmə formasını tənzimləmişik. Ölkədəki əsas şirkətlər Cəmiyyəti tənzimləyici orqan kimi qəbul edib. Zaman keçdikcə Cəmiyyət hiss etdi ki, bazarda inzibati alətlərə ehtiyac var. Çünki bəzi şirkətlər Cəmiyyətin üzvü deyil və onlara təsir göstərmək imkanımız yoxdur. Yaxud üzv olan şirkətlərə yalnız tövsiyyə xarakterli təsir göstərmək mümkün idi. Ona görə də 2022-ci ildə keçirdiyimiz konfransda vurğuladıq ki, inzibati alətlərə malik olmalıyıq. Elə bir qurum yaradılmalıdır ki, bazarı inzibati formada tənzimləsin. Bu proses Türkiyədə və qonşu dövlətlərdə aparılır. Sözügedən təkliflər ətrafında bir sıra dövlət orqanları ilə görüşlər keçirtdik. Hökumət bu məsələni qəbul etdi və Milli Məclisdə qanun layihəsi qəbul edildi. Keçən il dekabr ayında Prezident həmin qanun layihəsini təsdiqlədi və hazırda Palatanın yaradılması ilə bağlı iş gedir. Bu işdə AQC də iştirak edir. İqtisadiyyat və Maliyyə Nazirliklərinin nümayəndələrindən ibarət Təşkilat Komitəsi yaradılıb. Dövlət İmtahan Mərkəzi sual proqramları və sual bankının yaradılması ilə bağlı bizimlə əməkdaşlığa başlayıb. Ədliyyə Nazirliyi və Azərbaycan Mərkəzi Bankı (AMB) peşə risklərinin sığortası ilə bağlı bizimlə əməkdaşlıq edir. Amma bəzi nüanslar barədə Təşkilat Komitəsi və Prezidentə müraciət etmişik. Qiymətləndirmə çox ciddi bir sektordur. Onun tənzimlənməsi üzrə atılan ilkin addımlar o qədər ədalətli və möhkəm olmalıdır ki, sonradan nəticələri müsbət təsir göstərsin.
Qanun tətbiq olunduğu halda qiymətləndiricilərin şəhadətnamə imtahanlarına gediləcək, imtahanlardan keçən şəxslərin şirkətləri fəaliyyətini davam etdirəcək, keçməyən şəxslər isə nonsens ilə qarşılaşacaq. Bu da ölkədə bank sisteminin problemlə üzləşməsinə, xaotikliyin yaranmasına səbəb ola, şirkətlərin davamlılığının qarşısını ala bilər. Təşkilat Komitəsinin sədri Sahib Ələkbərova müraciət ünvanlamışıq ki, imtahanlar gedən müddətdə şirkətlərə müqavilədən irəli gələn vəzifələrini yerinə yetirmələri və layihələrini bitirmələri üçün bir il vaxt verilsin. Bir il müddətində şirkət də öz əməkdaşlarını imtahana hazırlasın. Çünki imtahana hazırlaşmaq üçün AQC-nin keçirdiyi sertifikatlaşdırma imtahanlarının bazasından başqa heç nə yoxdur. Tədris ədəbiyyatı və ya suallar toplusu mövcud deyil. Çox ciddi işlər görülməlidir. Bu gün qərar verib sabah imtahan keçirmək ədalətli olmayacaq. İmtahana hazırlıq prosesi getməli, hazırlaşanlar üçün sınaq imtahanları keçirilməlidir. AQC belə sınaq imtahanlarını keçirməyi planlaşdırır. Bu barədə bizə İqtisadiyyat Nazirliyindən də müsbət reaksiya verilib. Prosesləri tələsik və keyfiyyətsiz həyata keçirmək istəmirik. İstəyirik ki, peşəkarlar bu işi aparsınlar. AQC hər istiqamətdə bu prosesə dəstəyini verir. İstəyərdik ki, Palatanın yaradılması və idarə olunmasında da yaxından iştirak edək. Bunu hökumətdən gözləyirik. İnanırıq ki, işi bilənə tapşıracaqlar və biz 2022-ci ildə qarşımıza qoyduğumuz hədəflərə nail olacağıq. Nəticədə bazarda xaotiklik və qeyri-peşəkarlıq sıradan çıxarılacaq. / banker.az